Kosten koper en eigen geld berekenen zonder verrassingen
Kosten koper en eigen geld berekenen begint met een simpele scheiding: de woningprijs is niet hetzelfde als je totale koopbudget.
Een hypotheek kan richting geven voor de woningprijs, maar je hebt daarnaast aankoopkosten, financieringskosten, mogelijke overdrachtsbelasting, verhuisgeld en buffer. Zet die bedragen naast elkaar voordat je op een bod vertrouwt.
Bij een bestaande woning kun je in basis lenen tot 100% van de woningwaarde. Plan kosten koper en bijkomende kosten daarom als eigen geld totdat jouw situatie is getoetst.
Welke kosten moet je naast de woningprijs zien?
Kosten koper is een bekende term, maar je totale eigen-geld vraag is breder. Voor je koopbudget wil je vijf potjes uit elkaar houden.
Overdrachtsbelasting
Voor een woning waarin je zelf langere tijd gaat wonen is het tarief in 2026 meestal 2%, tenzij je aan de startersvrijstelling voldoet. Koop je niet als hoofdverblijf, dan geldt een ander tarief.
Notaris en inschrijving
Bij bestaande woningen betaal je meestal de transportakte bij de notaris. Voor de hypotheekakte en inschrijving kunnen aparte kosten gelden.
Aankoop en controle
Denk aan aankoopmakelaar, bouwkundige keuring en taxatie of waardebepaling. Sommige kosten horen bij aankoop, andere bij het krijgen van de lening.
Financiering
Advies, bemiddeling, hypotheekakte, kadastrale rechten, taxatiekosten voor de lening en NHG-kosten kunnen fiscaal anders worden behandeld dan aankoopkosten.
Verhuizen en buffer
Een lege spaarrekening na overdracht maakt de eerste maanden kwetsbaar. Houd geld apart voor verhuizing, inrichting, onderhoud en eerste reparaties.
Overdrachtsbelasting hangt af van je situatie
De overdrachtsbelasting is vaak de grootste zichtbare kostenpost bij een bestaande woning. De behandeling hangt af van gebruik, leeftijd, eerder gebruik van de startersvrijstelling en woningwaarde.
Controleer het jaar opnieuw voordat je publiceert of een bod doet. De bedragen hieronder zijn op 15 mei 2026 gecontroleerd.
Kan in 2026 gelden als je meerderjarig bent, jonger dan 35 jaar, zelf langere tijd in de woning gaat wonen, de vrijstelling niet eerder gebruikte en de woningwaarde niet hoger is dan EUR 555.000.
Als je zelf langere tijd in de woning gaat wonen en de startersvrijstelling niet geldt, vermeldt de Belastingdienst voor 2026 een tarief van 2%.
Voor een woning die je in 2026 niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals een tweede woning, vakantiewoning of woning voor verhuur, vermeldt de Belastingdienst 8%.
Voor andere onroerende zaken kan in 2026 10,4% gelden. Check dit altijd als het geen gewone eigen woning is.
Niet elke kostenpost werkt fiscaal hetzelfde
Voor je spaarplanning maakt aftrekbaarheid niet uit op de dag van overdracht: je moet de rekening kunnen betalen. Voor je belastingaangifte maakt het wel uit welke kosten bij de hypotheek horen en welke bij de aankoop horen.
Kosten rond de hypotheek
De Belastingdienst noemt onder meer advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, de hypotheekakte, kadastrale rechten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor het krijgen van de lening en NHG-kosten als kosten die onder voorwaarden aftrekbaar kunnen zijn.
Aankoopkosten
Aankoopmakelaar, overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte, onderhoud, verbouwing, aflossing en bankgarantie worden apart behandeld.
Meegefinancierde kosten
Als kosten worden meegefinancierd, kan het uitmaken welk deel van de lening echt voor de eigen woning is gebruikt. Laat dit controleren voordat je op fiscale aftrek rekent.
NHG kan ook een kostenpost zijn
Nationale Hypotheek Garantie kan voordelen hebben, maar er hoort ook een eenmalige borgtochtprovisie bij.
Gebruik NHG dus niet alleen als label. Zet de provisie, mogelijke rentevoordeel, voorwaarden en woninggrens naast elkaar.
Over de totale hypotheek volgens NHG.
NHG-grens inclusief eventuele verbouwingskosten.
Het extra bedrag moet aan die maatregelen worden besteed.
De provisie hoort in je eigen-geld planning.
Maak je eigen-geld lijst in deze volgorde
Begin met woningprijs en verwachte waarde
De hypotheekruimte hangt niet alleen aan je inkomen, maar ook aan de waarde van de woning. Als je de volledige woningwaarde leent, is er weinig ruimte voor bijkomende kosten in de hypotheek.
Zet aankoopkosten apart
Neem overdrachtsbelasting, transportakte, aankoopmakelaar, keuring en andere aankoopkosten los op.
Zet financieringskosten apart
Neem advies, bemiddeling, hypotheekakte, taxatie voor de lening en eventuele NHG-provisie apart op.
Houd geld over na overdracht
Een koopbudget zonder buffer kan alsnog te krap zijn. Reserveer geld voor verhuizen, inrichting, onderhoud en de eerste maanden.
Wil je weten waar je eigen geld krap wordt?
Zet je woningprijs, maandlast, verplichtingen en spaargeld naast elkaar voordat je verder rekent. Dan zie je sneller of het probleem in de hypotheek, de maandlast of het eigen geld zit.
Vragen over kosten koper en eigen geld
Kan ik kosten koper meefinancieren?
Niet automatisch. Een hypotheek is in basis begrensd door de woningwaarde. Als je al rond 100% van de woningwaarde leent, moet je bijkomende kosten meestal uit eigen geld plannen.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
Dat hangt af van woningprijs, overdrachtsbelasting, vrijstelling, notaris, advies, taxatie, NHG, aankoophulp, verhuizing en buffer. Maak een lijst met echte bedragen in plaats van alleen een percentage.
Is de taxatie aftrekbaar?
De kosten voor een taxatie om de lening te krijgen kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Een taxatie of waardebepaling voor aankoopkeuze kan fiscaal anders uitpakken. Zoek je Nederlandse taxatiecontext rond Eindhoven, bekijk dan ook huis taxeren in Eindhoven.
Telt NHG als kosten koper?
NHG hoort bij de financiering, niet bij de transportakte. Toch betaal je de borgtochtprovisie bij het afsluiten van de hypotheek, dus neem die mee in je eigen-geld planning.
Meer algemene vragen? Bekijk veelgestelde vragen of ga terug naar hypotheek berekenen.
Deze pagina gebruikt actuele pagina’s van Rijksoverheid, Belastingdienst en NHG. Controleer bedragen opnieuw bij publicatie en jaarlijks daarna.